“安得广厦千万间, 大庇天下寒士尽欢颜”。 这既是古代社会追求的理想境界，更是当今建设和谐社会所要实现的共同目标。在当前经济加快发展，居民收入增加，人民群众安居乐业的愿望更加迫切的新形势下，石门县房地产开发的状况如何，发展前景怎样呢？本文试图做一点肤浅的分析。
一、石门县房地产开发的发展状况
1、十年来的发展轨迹
从1997到2006年的十年间，石门县房地产开发经历了起步－高潮－放缓的过程。1997年至2000年为起步阶段，投资总量缓慢增加，年平均投入1749万元，发展速度时快时慢，市场也不规范；2001年至2005年为快速发展阶段，投资总额逐年大幅增加，年均投入11010万元,2005年达到顶峰，当年房地产开发投资额为24808万元；从2006年起，房地产开发投资呈下滑态势。其主要特点是:
一是房地产开发企业不断壮大。全县房地产开发企业由1997年的3家发展到11家，企业的固定资产和流动资产分别由1997年的320万元和799万元，增加到2006年的5578万元和12372万元，分别增长16.4倍和14.5倍，企业的资质等级有了质的飞跃，均达到了国家4级以上。
二是房地产开发投资额较大。10年间，全县共完成房地产开发投资额80335万元，年均投入8000多万元，年均增长44.3％。重点开发了综合批发城、商业步行街、楚江大市场、文庙路市场、蝶恋花园等项目，建成了一大批商住楼和居民住宅小区,有效地改善了县城商业网点布局和城镇居民的居住状况。
表一：
1997年—2006年房地产开发投资完成情况
计量单位：万元
|
年 份 |
1997 |
1998 |
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
|
完成投资额 |
673 |
886 |
2734 |
2704 |
3855 |
4495 |
6134 |
15757 |
24808 |
18289 |
|
比上年±% |
-19.5 |
31.6 |
208.6 |
-1.1 |
42.6 |
16.6 |
36.5 |
156.9 |
57.4 |
-26.3 |
三是商品房开发成效显著。十年间，全县商品房屋施工面积累计达146.2万平方米，其中住宅115.6万平方米，年均分别增长26.8%和24.7%;竣工面积累计73.7万平方米，其中住宅61.0万平方米, 年均分别增长27.6%和26.3%。
|
年度 |
房屋施工面积（万㎡） |
房屋竣工面积（万㎡） |
|
合计 |
其中：住宅 |
合计 |
其中：住宅 |
|
1997 |
3．65 |
3．34 |
1．84 |
1．76 |
|
1998 |
3．52 |
2．96 |
0．77 |
0．47 |
|
1999 |
6．84 |
6．73 |
1．93 |
1．82 |
|
2000 |
9．01 |
8．88 |
5．77 |
5．75 |
|
2001 |
11．52 |
10．14 |
5．75 |
4．90 |
|
2002 |
10．20 |
8．98 |
4．27 |
3．78 |
|
2003 |
12．05 |
10．61 |
3．49 |
3．19 |
|
2004 |
20．41 |
12．96 |
8．97 |
8．10 |
|
2005 |
38．04 |
26．69 |
24．42 |
16．92 |
|
2006 |
30．94 |
24．31 |
16．45 |
14．35 |
|
总计 |
146．18 |
115．59 |
73．66 |
61．04 |
四是商品房销售形势较好。10年中共销售商品房面积64.6万平方米，其中住宅55.1万平方米，年均分别增长30.7%和29.1%;商品房销售额66297万元，其中住宅销售额41776万元, 年均分别增长40.4%和36.1%。5000多户居民住上了宽敞明亮的新房。
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年度 |
商品房销售面积（万㎡） |
商品房销售额（万元） |
|
合计 |
其中：住宅 |
合计 |
其中：住宅 |
|
1997 |
1.20 |
1.18 |
772 |
715 |
|
1998 |
0.26 |
0.26 |
184 |
184 |
|
1999 |
1.54 |
1.44 |
1063 |
958 |
|
2000 |
5.04 |
5.02 |
3560 |
3475 |
|
2001 |
4.36 |
3.61 |
3124 |
2335 |
|
2002 |
4.29 |
3.93 |
3113 |
2603 |
|
2003 |
3.50 |
3.21 |
2625 |
2182 |
|
2004 |
7.28 |
7.04 |
5133 |
4356 |
|
2005 |
23.73 |
17.60 |
30393 |
13476 |
|
2006 |
13.40 |
11.79 |
16330 |
11492 |
|
总计 |
64.60 |
55.08 |
66297 |
41776 |
2、今年来的发展形势
今年来,受国家对房地产开发进行宏观调控的影响，石门县房地产开发力度有所减弱，目前，在建的项目（主要是2006年续建项目）主要有8个，其中有总投资6000万元建筑面积18640平方米的金山大厦，总投资3000万元建筑面积33200平方米的建设大厦，总投资8873万元建筑面积32863平方米的蝶恋花园，总投资2000万元建筑面积8600平方米的四季景苑，以及新月花园商住楼、福禄居商住楼、石化小区商住楼等。元至九月，共完成房地产开发投资额6885万元，同比下降36.3％；房屋施工面积14.5万平方米，其中住宅9.1万平方米，同比分别下降44.0％和55.1％；商品房销售面积8032平方米，全部为居民住宅，同比下降62.1％；商品房销售额1145万元，同比下降56.0％。
从目前初步掌握的情况看，后期启动的房地产开发项目有：16000平方米原建设局地块，18000平方米的国土局地块，14300平方米的荷花社区地块，13000平方米的农资市场二期，30000平方米的石门电厂商业一条街等工程，共计开发面积8.13万平方米，总投资额7000万元。如上述项目能在年内顺利开工，那么今年全年的房地产开发投资额仍可过亿元。
3、存在的主要问题
一是土地存量减少，土地供给不足。前些年，石门县房地产开发的土地供应主要以旧城改造、拍卖破产企业和居民拆迁用地为主，经过多年的开发和改造，旧城区土地大多被利用，可供地已不多，主要集中在东城和宝峰两个新城区。而由于土地储备有限，加之国家对土地使用特别是房地产开发用地的审核把关较严，取得土地使用权的难度增大，导致了土地供应的相对不足。2006年，全县房地产开发企业购置土地31577平方米，折合47亩，今年这一数字为零。
二是开发成本增加，房价上涨较快。目前，石门县商品住房的现房平均销售价格为每平方米1150元，分别比2006年的862元和2005年的840元增加了288元和310元，上涨了33.4％和36.9％；期房平均售价达到了1796元/平方米，分别比2006的1133元和2005年的921元，增加了663元和875元，上涨了58.5％和95.0％。导致房价上涨的原因主要有：①土地价格上扬。2006年开发商购置土地的平均价格为390元/平方米，比2005年的264元/平方米上涨47.7％。随着国家实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”的政策后，地价还将逐步提高。②建安成本增加。主要是建材价格上涨和人工费用增长。如钢材每吨均价在3800元以上，同比涨幅达15％以上；425﹟水泥价格每吨均价280元左右，同比上涨33％；普通砂石每方价格为60元，同比涨了一倍；砖瓦的价格也有所上涨。小工的工资由去年的每天40元提高到每天50元。③拆迁安置及管理费用增加。由于地价和房价上涨，拆迁安置难度增大，费用增加。人工工资及办公费等管理费用也有较大的增加。
三是开发资金不足，施工进展缓慢。截至9月底，全县房地产开发项目共完成投资额6885万元，有资金来源的5485万元，占投资额的79.7％，拖欠应付工程款1450万元，占21.1％。而在有资金来源的5485万元中，开发商自有资金只有2685万元，占49.0％，收取购房人的购房定金和预收款1861万元，占33.9％，开发商自筹542万元，占9.9％。开发商自有资金只占投资额的39％，可以说开发商是拿别人的钱做生意，一旦融资不活，资金周转不灵，就直接导致工期拖延。
二、石门县房地产开发的发展前景
通过多年的发展，石门县城镇居民的居住条件得到较大的改善。据城镇住户抽样调查，至2006年底，县城居民人均住房建筑面积达到49.36平方米，其中人均住房使用面积为37.02平方米。随着经济社会的不断向前发展，石门县房地产需求还有较大的释放空间，房地产开发仍有较大的发展潜力。
一是购买力增强拉动房地产开发。2006年，石门县GDP达到61.96亿元，增长9.4％；人均GDP已突破万元大关，达到10556元；城乡居民储蓄存款余额达31.87亿元，比上年净增4.76亿元，县城区居民人均可支配收入达到9455元，增长12.6％；在岗职工人均货币工资16219元，增长12.9％。随着经济持续增长，居民收入预期更好，消费能力更强，改善住房条件的欲望更大，催生居民的换房热情。
二是城镇化加速推动房地产开发。目前，石门县县城实行“一城三区”一体化发展，建成区面积达12.6平方公里，常驻人口达14万左右，全县城镇化率达23％。按照石门县“十一五”规划，到2010年，县城建成区面积达到16.8平方公里，城区人口达到16万人，全县城镇化率达到35％。按规划目标，今后3年至少要新增2万人，每年新增7000人以上。若按国家城镇规划人均住宅面积22.8平方米标准，每年住宅需求在16万平方米以上。如按户均3人计算，则每年要新建住房2300套以上。以目前的套房面积和房价推算，每年房地产市场的容量在2亿元以上。
三是多元化投资带动房地产开发。近年来，人们的理财观念发生了较大变化，投资呈现向多元趋势。特别是土地价格及建材价格上涨，提高了人们对现有房屋的估价，也增加了对住房价格上涨的期望值。一部分人将个人储蓄投向了房地产，以期保值增值。这对房地产市场发展将起到推波助澜的作用。
作者： 詹敏 陈文华 向永红
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